В 2005 году в рамках реформы жилищно-коммунального хозяйства был утвержден новый Жилищный кодекс Российской Федерации. Но изменения в тех или иных главах происходят и по сей день, закон дорабатывается, думовцы вносят коррективы и придумывают новые инструменты, улучшающие быт населения.

В конце прошлого года Президентом Российской Федерации были внесены поправки в Жилищный Кодекс РФ в сфере организации капитального ремонта, согласно которым собственники жилых помещений получили право самостоятельно поддерживать на необходимом уровне общее имущество многоквартирного дома. И сейчас собственники столкнулись с проблемой выбора: накапливать средства для проведения капитального ремонта самим или поручить это властям.

А в чем суть?

Новая система капитального ремонта многоквартирных домов предполагает следующие способы накопления денежных средств. Первый вариант: товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив (ЖК) создают специальный счет в банке (о списке банков скажем отдельно), на котором аккумулируются денежные средства, перечисляемые собственниками на капитальный ремонт. Второй вариант — это перечислять средства оператору. В нашей области, как и в каждом другом регионе Российской Федерации, создается отдельная некоммерческая организация, так называемый региональный оператор. Называться он будет Региональный фонд содействия капитальному ремонту многоквартирных домов. Учредителем является Правительство Свердловской области.

С 2005 года, после принятия Жилищного Кодекса РФ, обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирных домах лежала на собственниках жилых помещений. Граждане, приватизировавшие жилую площадь, на общем собрании жильцов многоквартирных домов могли самостоятельно определять сроки, денежную сумму, отведенную на проведение ремонта, и счета, на которые эти деньги перечисляются. Однако жильцы такой возможностью практически не пользовались. Кроме того, возникла проб­лема прозрачности расходования средств управляющими компаниями. Таким образом, жители оставались безучастными в вопросах контроля за проведением работ, то же самое касалось эффективности расходования денежных средств. Собственники доверяли проведение работ управляющим компаниям, чья деятельность плохо контролируема.

Представим конкретный пример. Рассказывает председатель совета дома по ул. Белинского, 84 Диана Кротова:
— В прошлом году мы проводили ремонт нашего дома. На эти цели были направлены 2,7 миллиона руб­лей, что соответствовало стоимости работ по предварительно составленной смете. Однако, когда работы были закончены, по акту выполненных работ УК затребовала 3,7 миллиона. Разницу в стоимости мы остаемся должны, но на каких условиях — неясно: никакой четкой договоренности о сроках и процентах за одолженную сумму нет. Помимо этого, удалось выяснить, что подрядная организация, выполнявшая работы, связана с УК. Документы, запрошенные в налоговой, подтверждают, что один из учредителей УК является одновременно учредителем в подрядной организации.

Здесь стоит сказать о том, как решена эта проблема в рамках новой системы. Министр энергетики и ЖКХ Свердловской области Николай Смирнов поясняет, что, учредив Региональный фонд содействия капитальному ремонту многоквартирных домов, Правительство Свердловской области начинает нести ответственность за сохранность средств. Также эта государственная структура гарантирует эффективность и целевое их использование.

Действия фонда не будут не подотчетными. Контроль деятельности будет разносторонним. Со стороны регионального Правительства за соблюдением законности будут следить Министерство энергетики и ЖКХ, Государственная жилищная инспекция и Министерство по управлению государственным имуществом. Со стороны жителей привлекутся наблюдатели из различных общественных организаций и объединений, в числе которых председатели советов многоквартирных домов.

Кредитные организации, предлагающие услуги по открытию и ведению специальных банковских счетов для формирования фонда капитального ремонта (в целях реализации требований главы 16 ЖК РФ)

Наименование кредитной организации

Разработанные документы

ОАО «Сбербанк России»

Типовой договор специального банковского счета фонда капитального ремонта собственников многоквартирного дома, тарифный план за ведение специального счета и расчетных операций по нему (май 2013)

ОАО «Банк Москвы»

Типовой договор по специальному счету, тарифный план за ведение специального счета и расчетных операций по нему (август 2013)

ОАО «Банк «Петрокоммерц»

Типовой договор по специальному счету, тарифный план за ведение специального счета и расчетных операций по нему (август 2013)

ОАО «Банк «Санкт-Петербург»

Типовой договор специального банковского счета и счета регионального оператора в валюте РФ для проведения операций по зачислению и списанию денежных средст, связанных с формированием и использованием фонда капитального ремонта

ОАО «Банк ВТБ»

Типовой договор специального банковского счета и счета регионального оператора в валюте РФ для проведения операций по зачислению и списанию денежных средст, связанных с формированием и использованием фонда капитального ремонта

ОАО «Московский Индустриальный Банк»

Типовой договор специального банковского счета для формирования фонда капитального ремонта

 

Плата возрастет

В Свердловской области жилищный фонд, требующий капитального ремонта, составляет 100 тысяч многоквартирных домов. Схожая ситуация прослеживается и на территории всей страны. Именно в связи с этим и внесены изменения в федеральное законодательство. Помимо создания региональных операторов, изменилась позиция государства к плате за капитальный ремонт. Так, теперь четко установлено, что с 1 января 2014 года обязанность оплаты капитального ремонта возложена на каждого собственника жилого помещения в многоквартирном доме, а определением минимальной ставки платы из расчета на 1 кв. м жилого помещения занимаются регионы.

Как отмечает Николай Смирнов, министр энергетики и ЖКХ Свердловской области, в Уральском регионе это единая сумма. В прошлом году ставка за капитальный ремонт в нашей области варьируется от 1,7 до 5,7 рубля. В Свердловской области установлен минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов в размере 6 рублей 10 копеек на один квадратный метр. Министр ЖКХ объясняет повышение сокращением государственного финансирования капитального ремонта и обязанностью жильцов самостоятельно оплачивать ремонт общедомового имущества, согласно Жилищному Кодексу. Так, если взять для расчета стандарт квартиры размером 42 квадратных метра, то ежемесячный платеж в прошлом году колебался от 71,4 до 239,4 рубля, сейчас плата одинакова для всех жителей области и составляет 256,2 рубля. В дальнейшем в соответствии с бюджетным законодательством ставка будет пересматриваться.

С 1 января 2014 года в России начала действовать новая система капремонта. Собственники жилых помещений накапливают денежные средства на специальных счетах своих домов и из этих средств производят необходимые ремонтные работы либо передают средства региональному оператору и в порядке очереди участвуют в программе по капремонту. Решение о способе ведения дел должно было быть принято в течение двух месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном порядке региональной программы капремонта, в соответствии с п. 5 статьи 170 ЖК РФ. Те дома, которые не успели принять решение и определиться со способом формирования фонда капитального ремонта, по решению органа местного самоуправления перешли к региональному оператору. Однако собственники смогут изменить свое положение. Так, если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта и в течение 5 рабочих дней (п. 4 ст. 173 ЖК РФ) уведомляет об этом владельца счета (регионального оператора), то через два года вступит в силу решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта этого дома на счете регионального оператора (п. 5 ст. 173 ЖК РФ).

Создаваемый в Свердловской области институт принимает участие в формировании региональной программы капитального ремонта, заниматься ведением учета средств, которые поступили в виде взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в МКД. Также структура будет обеспечивать взаимодействие между собственниками помещений МКД, управляющими компаниями, подрядными организациями, органами местного самоуправления и кредитными организациями.

По словам Николая Смирнова, с целью своевременного проведения капитального ремонта взносы собственников помещений аккумулируются на счетах регионального оператора и расходы на проведение работ финансируются в пределах собранных средств. В случае необходимости к финансированию будут также привлекаться средства из федерального, областного и местных бюджетов.

Министр ЖКХ пояснил, как будут расходоваться средства, поступающие от жителей области на счет регионального оператора:
— Все деньги, поступающие от собственников жилья в качестве взносов на капитальный ремонт, будут использоваться исключительно на эти цели. Другое исключено, поскольку все эти средства будут аккумулироваться на спецсчетах домов, и расходовать их можно будет только по решению общего собрания жильцов. Что касается содержания фонда, все затраты, включая зарплату сотрудников, оплату коммунальных услуг и прочие накладные расходы, будут осуществляться исключительно за счет средств областного бюджета. Ни копейки из собранных населением денег на эти цели использовано не будет.

На каких счетах будут храниться деньги

К плюсам учреждения Регионального фонда можно отнести то, что Правительство области, учреждая фонд, берет на себя ответственность за сохранение средств, которые собрали жители на капитальный ремонт домов.

Согласно жилищному законодательству ТСЖ смогут открыть специальный счет в российских кредитных организациях, величина собственного капитала которых не меньше, чем 20 миллиардов рублей. На данный момент лишь несколько банков разработали соответствующие программы.

На счетах этих финансовых институтов будут аккумулироваться средства собственников на капитальный ремонт. Однако неясна ситуация со страхованием вложенных средств и с начислением процентов.

— Раз определен перечень банков, мы средства туда вкладываем, но нигде не сказано, что они нам начисляют какие-то проценты на эти деньги. То есть получается, что «Сбербанк» собрал деньги от массы домов, потом крутит эти деньги в обороте, кредитует государственную и негосударственную экономику. А деньги при этом обесцениваются. Года, два, три, четыре, пять, десять, пятнадцать… Ответа нет. А другой банк готов бы был начислять на остаток неплохие проценты, но в нем открыть счет нельзя, у него нет такого капитала, — сокрушается Юрий Цыбин, председатель совета дома на Декабристов, 75.

Еще немного о фонде

К достоинствам Регионального фонда можно отнести то, что при проведении капитальных работ эта организация будет осуществлять функции технического заказчика, что позволит проводить конкурсный отбор подрядных организаций исходя не только из стоимости услуг, но и из соображения их качества. При этом замечания и нарушения будут устраняться за счет подрядной организации.

Однако, несмотря на вышеперечисленное, к новому государственному институту возникает некоторое недоверие.

— Я понимаю, что все будет зависеть от эксперта, который будет решать, нужно ли ваш лифт менять. Наш дом считается новым, но через 20 лет нам будет 25. А соседнему дому — 50. И специалист предложит: «Давайте мы пока лифт подлатаем, и еще лет пять он проработает, пока очередь в программе дойдет до вас», — считает Юрий Цыбин.

Председатель совета дома на Белинского, 84 Диана Кротова поясняет свою позицию:
— В связи с новыми поправками в ЖК возникло несколько нюансов. Первый: согласно новым документам дома, находящиеся под управлением УК, лишили выбора, они по умолчанию будут перечислять средства на капремонт на счет регионального оператора. Это бурно обсуждается в кулуарах, и ожидается какое-нибудь уточнение или поправка. Помимо этого, непонятны критерии, по которым будет определяться очередность ремонтируемых домов. По текущему порядку ряд домов, набравших недостаточный балл по программе «Проведение капитального ремонта многоквартирных домов», плелись в конце списка. И по новому закону вероятность такого развития событий тоже есть. Поневоле задумываешься об обходных путях, например, о страховании общедомового имущества вместо постоянного ремонта.

Многим УК до сих пор неясно, каким образом будет организована работа в отношении капитального ремонта, рассказывает Ирина Стрехнина, председатель ТСЖ «Авиационная, 59»:
— Раньше говорили, что управляющие компании к капитальному ремонту не будут иметь отношения, сейчас информация другая. Четких рекомендаций у нас пока нет.

Вкладывать деньги в «общий котел» или самостоятельно заниматься ведением хозяйства своего дома — этот выбор предстоит сделать собственникам в ближайшее время. Решение будет приниматься общим собранием собственников. Но позиция работников управляющих компаний утвердительна.

— Мы будем рекомендовать ТСЖ оформлять счета, — говорит заместитель директора по развитию УЖК «Территория» Алена Крохмалева.

Наверх